Дачные споры. Садоводу на заметку

Не секрет, что многие садоводческие объединения представляют собой аналог осиного гнезда под предводительством самых шумных и больших особей (председателей и правления). В связи с ростом цен на электричество, увеличением размера обязательных платежей напряжённость возрастает. Споры, зарождающиеся на так называемых «общих» собраниях, часто переходят с лужаек в судебные залы.

В какой суд обращаться?

Надо сказать, что все споры между членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или гражданами, ведущими хозяйство в индивидуальном порядке, с указанными объединениями рассматриваются судами общей юрисдикции (ч. 3 ст. 22 ГПК РФ). Даже если речь идёт о признании недействительными решений общего собрания о внесении изменений в наименование, устав общества, решений правления о передаче земельных участков в собственность граждан.

Дело в том, что дачное некоммерческое партнёрство не является партнёрством, объединяющим коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, а также не является некоммерческой организацией, имеющей статус саморегулируемой организации, объединяющей субъектов предпринимательской деятельности, поэтому этот спор не относится к подведомственности арбитражных судов.

Дела по требованиям граждан о праве на земельный участок, строение, сооружение, находящиеся на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, подсудны районному суду по месту нахождения объекта недвижимости.

Что надо сделать до суда

Часто случается, что граждане обращаются в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, не попытавшись сначала оформить его в порядке, предусмотренном статьёй 28 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», т. е. в порядке упрощённой административной процедуры оформления права собственности.

Судья в таком случае на стадии принятия к производству иска проверяет наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, обратившимся в суд, мер для его оформления в судебном порядке.

Если таковые документы (например, отказ регистрирующего органа) будут отсутствовать, то судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на земельный участок без движения.

Объясняется это тем, что в иске должно быть чётко указано, в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4 ГПК РФ).

Председатель не вправе единолично решать вопросы членства

Часто председатели садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений забывают о том, что они не всесильны и не имеют права единолично решать вопросы, отнесённые к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества или собрания уполномоченных. Прежде всего это вопросы членства в указанных объединениях.

Органами управления садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления (ст. 20, 21 закона № 66-ФЗ), причём принятие граждан в члены садоводческого товарищества и исключение из числа его членов относится к исключительной компетенции общего собрания членов (собрания уполномоченных) этого товарищества.

Таким образом, решение о принятии в члены (прекращении членства), принятое председателем единолично, незаконно.

Выход — дело добровольное

Если член объединения принял решение о прекращении членства, то ему нет необходимости спрашивать чьего-то позволения и уж тем более дожидаться решения общего собрания.

Для добровольного выхода члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения из таких объединений решения общего собрания, установленного законом для исключения из числа членов, не требуется.

В этом состоит разница между добровольным выходом и исключением. Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (подп. 9 п. 1 ст. 19 закона № 66-ФЗ).

Если для исключения из членов объединения необходимо не менее 2/3 голосов общего собрания (подп. 2 п. 1 ст. 21 закона № 66-ФЗ), то для добровольного выхода члена объединения не требуется решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, установленного законом для исключения из числа его членов.

Наследник вправе вступить в члены объединения

Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (п. 2 ст. 18 закона № 66-ФЗ).

Является нарушением не только прямой отказ в приёме в члены, но и длительное нерассмотрение заявления о приёме в члены товарищества общим собранием.

Размер взносов может зависеть от размера участка

А также от того, сколько участков принадлежит члену объединения.

Всё зависит от того, что указано в уставе объединения. Закон № 66-ФЗ не устанавливает обязательные критерии формирования размера членских взносов. В нём содержится лишь определение членских взносов как денежных средств, периодически вносимых членами объединения на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением, и другие текущие расходы такого объединения (ст. 1 закона № 66-ФЗ). Бесспорно то, что размер членских взносов не может устанавливаться произвольно, а должен иметь финансовое обоснование. Однако закон не запрещает установление размера членских взносов в зависимости от размера участка, принадлежащего члену указанного объединения, и (или) от количества принадлежащих члену объединения земельных участков.

Наличие у одного лица участка (либо участков) большей площади, чем у других садоводов, предполагает и соответствующее увеличение текущих расходов объединения, связанных с содержанием имущества общего пользования и обслуживанием большего по размеру участка.

Установление размера членских взносов пропорционально площади принадлежащих членам товарищества участков отвечает принципам законности и справедливости. Тем более что при реализации общего принципа платности землепользования (ст. 65 Земельного кодекса РФ) также учитывается площадь земельных участков.

Занятие земель общего значения

Споры с требованием освободить земли общего значения, неправомерно занятые гражданами, встречаются довольно часто. Суды эти требования, как правило, удовлетворяют, но при условии, что доказан не только факт самого занятия, но и то, что эти действия привели к ущемлению прав истца.

Самый яркий пример — самовольное занятие земель общего пользования, ограничение доступа (возведение забора), перекрытие объездной дороги и проезда к пожарному водоёму. Такие действия не соответствуют статьям 21 и 34 закона № 66-ФЗ и также нарушают права других членов данного товарищества.

Благоустройство дороги не порождает собственности на всю дорогу

Часто граждане, особенно те, кто проживает на своих участках круглогодично, скидываются и за свой счёт доводят до ума общие дороги, обновляют покрытие, кладут асфальт и т. п. Дело хорошее, но надо чётко понимать, что благоустройство объекта общего пользования не влечёт за собой возникновения права собственности на дорогу как объект недвижимости, если такая дорога уже создана и находится на землях общего пользования.

Дело не меняет и тот факт, что остальные члены объединения никак не участвовали в благоустройстве.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ). То есть право собственности на сооружение (дорогу) как на самостоятельный объект гражданских прав может возникнуть в том случае, если оно создано именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализировано в качестве объекта недвижимости.

Если на землях общего пользования объединения уже существовала дорога, строительство которой было осуществлено ранее, то её благоустройство за счёт личных средств истцов само по себе не влечёт возникновения у них права собственности на дорогу как объект недвижимости.

Недействительность собрания. Установлены чёткие критерии

Решение общего собрания членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений является недействительным в случае отсутствия кворума для принятия решения на общем собрании членов общества, а также в случае нарушения процедуры созыва и проведения общего собрания.

Общее собрание членов садоводческого некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения (п. 1 ст. 20 закона № 66-ФЗ), причём оно правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем 50 % членов такого объединения. Член такого объединения вправе участвовать в голосовании лично или через своего представителя, полномочия которого должны быть оформлены доверенностью, заверенной председателем такого объединения (ст. 21 закона № 66-ФЗ).

Как правило, суды устанавливают:

  • соответствие закону и уставу процедуры назначения и созыва общего собрания товарищества;
  • соответствие разрешаемых собранием вопросов компетенции общего собрания;
  • наличие кворума на собрании;
  • соответствие порядка проведения собрания и голосования по вопросам повестки дня требованиям закона и устава товарищества;
  • соответствие изготовленного текста решения собрания фактически принятым собранием решениям.

При этом следует помнить, что с 1 сентября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 07.05.13 № 100-ФЗ, которым подраздел 4 раздела I части первой ГК РФ дополнен главой 9.1 «Решения собраний». Теперь решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

Признание права собственности за землю на территории СНТ

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ).

Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Пунктом 3 статьи 28 закона № 66-ФЗ закреплено право граждан на приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении. Граждане, обладающие такими земельными участками, вправе зарегистрировать права собственности на них в соответствии со статьёй 25.2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и принятия решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков не требуется.

Как показывает судебная практика, существенное правовое значение в данном случае имеют три обстоятельства:

  • испрашиваемый гражданином участок должен входить в состав территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
  • данное некоммерческое объединение должно быть создано до вступления в силу закона № 66-ФЗ (до 23 апреля 1998 года);
  • гражданин, испрашивающий земельный участок в собственность бесплатно, должен являться членом данного некоммерческого объединения (партнёрства) и пользоваться этим участком на законных основаниях.

Окончание в следующем номере

ВАЖНО:

Если вы считаете, что в вашем родном «колхозе» с вами обходятся несправедливо, то эта статья — для вас. Также она пригодится тем, кто пытается самостоятельно оформить права на свой земельный участок.

Наследник члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе вступить в члены такого объединения, поскольку в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Установление размера членских взносов пропорционально площади принадлежащих членам товарищества участков отвечает принципам законности и справедливости. Тем более что при реализации общего принципа платности землепользования (ст. 65 Земельного кодекса РФ) также учитывается площадь земельных участков.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Кристина КОМЛЕВА, юрист АН «Солнечная сторона»

Номер журнала:

Поделиться: