Договор ренты: плюсы и минусы

Ситуация с жильём в нашей стране не улучшается, и надеяться на улучшение может лишь закоренелый оптимист. Аналогичным образом складывается ситуация и с положением пожилых людей: они часто остаются один на один со своими проблемами, ростом платежей на коммунальные услуги, отсутствием должного ухода.

В поисках способов решения своих проблем люди, желающие улучшить жилищные условия, и одинокие пожилые собственники квартир, домов и другой недвижимости часто задумываются о такой вещи, как рента. Вопросам рентных отношений, видам договоров, их отличиям, подводным камням рентных отношений как раз и посвящена эта статья.

Наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содер-жания с иждивением. В чём разница?

Часто единственное, что есть у пенсионера, — это его квартира. Получать дополнительный доход, сдавая эту квартиру, не каждый решится. Поменять квартиру на меньшую с доплатой? Пожилому человеку трудно изменять обстановку и привычное окружение. Тем более что полученные деньги не гарантируют спокойную старость. А с учётом того, что одинокий пенсионер с квартирой — просто красная тряпка для мошенников, существует немалый риск остаться и без денег, и без жилья.

Завещать квартиру тому, кто обеспечит заботу и уход? Для пенсионера, пожалуй, это идеальный вариант: если лицо, в пользу которого составлено завещание, будет пренебрегать своими обязательствами, то завещатель всегда вправе отменить завещание.

Однако далеко не каждый согласится взять на себя бремя пожизненного содержания с иждивением без малейшей гарантии вознаграждения.

Быть может, подарить квартиру? Часто пенсионеры дарят квартиру или дом своим близким, а то и посторонним людям, довольствуясь фактически честным словом одаряемого заботиться о них. Эти надежды далеко не всегда оправдываются.

Таким образом, и завещание, и дарение квартиры имеют весьма существенные недостатки, а уровень гарантий довольно низок для обеих сторон.

Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни:

•             гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо

•             другого указанного им гражданина, либо

•             нескольких граждан, причём их доли в праве на получение ренты считаются равными (иное может быть установлено договором).

Если получатель ренты умирает, то обязательство выплаты ренты прекращается.

Пожизненная рента — эта сумма, оговорённая в договоре, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать её на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. То есть складывается такая ситуация, что имущества уже нет, но обязанность платить ренту сохраняется.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Стороной, передающей свою недвижимость, может быть только гражданин (физическое лицо), а другой стороной (плательщиком ренты) — как гражданин, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, могут быть частными или государственными.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением.

Стоимость общего объёма содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества.

При отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины применяется не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, причём плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты.

Плюсы, минусы, подробности

У договора пожизненного содержания с иждивением есть много положительных сторон для получателя ренты:

•             плательщик ренты не имеет права в период действия договора отчуждать эту недвижимость без согласия получателя ренты;

•             получатель ренты продолжает жить в своём жилье, получая при этом гарантированную материальную поддержку и уход.

Кстати, именно в получении содержания в натуральном виде заключается отличие договора ренты пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты.

Договор пожизненной ренты не предусматривает содержание в натуральном виде, в этом случае получатель ренты получает лишь деньги в виде ежемесячных выплат и не имеет права требовать что-то ещё.

Таким образом, прежде чем подписывать что бы то ни было, следует убедиться, что это именно тот вид договора ренты, который вы и намеревались заключить.

Итак, в случае заключения договора пожизненной ренты плательщик ренты должен ежемесячно выплачивать получателю ренты оговорённую денежную сумму, зафиксированную в договоре пожизненной ренты.

В случае же заключения договора ренты с пожизненным содержанием плательщик ренты также берёт на себя обязанности по оказанию получателю ренты социально-бытовых и медико-социальных услуг.

Договор пожизненной ренты составляется письменно и обязательно подлежит удостоверению у нотариуса.

Госпошлина за удостоверение такого договора составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Но не следует забывать о такой милой привычке нотариусов, как брать деньги за «правовую и техническую работу». В итоге удостоверение такого договора в отношении имущества стоимостью до 1 000 000 руб. может стоить от 6000 до 10 000 руб.

Кроме того, договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации (госпошлина — 1000 руб.).

Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором, в расчёте на месяц должен быть не менее прожиточного минимума в регионе. Если в регионе не установлен прожиточный минимум, то применяется федеральный минимум, установленный в целом по Российской Федерации.

Если заключается договор пожизненного содержания с иждивением, то следует обратить особое внимание на обязанности плательщика ренты. При заключении такого договора плательщик ренты принимает на себя обязательства предоставлять получателю ренты необходимые социально-бытовые и медико-социальные услуги.

Все услуги по содержанию получателя ренты должны быть чётко сформулированы в договоре, в том числе, кстати, по желанию получателя ренты в договор могут быть включены условия об оплате ритуальных услуг плательщиком ренты.

Есть ли какие-то обязанности у получателя ренты при заключении договора пожизненной ренты? Фактически — только передать в собственность имущество.

Может ли получатель ренты рассчитывать на единовременную денежную выплату при заключении договора ренты с пожизненным содержанием?

Единовременная денежная выплата осуществляется по соглашению плательщика ренты и получателя ренты и не является обязательным условием. Договор ренты с пожизненным содержанием устанавливает периодичность платежей по ренте. В случае если в договоре пожизненной ренты данная периодичность не установлена, плательщик ренты выплачивает ренту получателю ренты в конце каждого месяца.

Можно ли расторгнуть договор пожизненной ренты?

Договор пожизненной ренты составляется в письменном виде и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (см. выше). В связи с этим договор ренты с пожизненным содержанием может быть расторгнут по соглашению сторон договора ренты у нотариуса или в судебном порядке. Выступить инициатором расторжения договора пожизненной ренты может как получатель ренты, так и плательщик ренты.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены ренты.

Проблемы с рентой возникают постоянно. Например, пожилые люди (особенно если они продолжают жить в переданных квартирах) не всегда осознают, что это уже не их квартира. Напомним, однако, что плательщик ренты может распоряжаться квартирой лишь с письменного (и нотариально удостоверенного) согласия получателя ренты.

Ещё один «камень преткновения», особенно «актуальный» для содержания с иждивением, когда имущество передаётся не за определённую плату, а за плату и определённые услуги (уход, заботу и т. д.). Проблемы возникают из-за того, что в договоре не оговариваются объём и формы платежей и услуг.

Пожалуй, самый болезненный вопрос — расторжение договора по требованию получателя ренты.

Конечно, при разрешении спора между сторонами об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Но на деле этот принцип применяется крайне редко.

Если получатель ренты будет утверждать, что плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства, то суд, скорее всего, встанет на его сторону, а плательщик ренты не только лишится квартиры, но и не будет иметь возможности получить хоть какую-то компенсацию уже понесённых расходов. Так что предприимчивый пенсионер с помощью этой нормы вполне способен пожить за счёт нескольких благодетелей, в итоге ничего никому не оставив.

Чтобы избежать конфликтов и недоразумений (по крайней мере, с формальной точки зрения), следует:

•             любые деньги передавать под расписку или иным способом, подтверждающим факт передачи (почтовый перевод, банковский перевод и т. д.);

•             хранить квитанции об оплате «коммуналки», лекарств и т. д. Причём квитки хранить не за три года, как обычно, а за всё время;

•             отлично, если на каждый месяц вы будете иметь письменное заявление получателя ренты о том, что обязанности по договору за данный период выполнены и претензий не имеется.

ВАЖНО:

Ситуация с жильём в нашей стране не улучшается, и надеяться на улучшение может лишь закоренелый оптимист. Аналогичным образом складывается ситуация и с положением пожилых людей: они часто остаются один на один со своими проблемами, ростом платежей на коммунальные услуги, отсутствием должного ухода.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать её на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. То есть складывается такая ситуация, что имущества уже нет, но обязанность платить ренту сохраняется.

Договор пожизненной ренты составляется письменно и обязательно подлежит удостоверению у нотариуса.

Есть ли какие-то обязанности у получателя ренты при заключении договора пожизненной ренты? Фактически — только передать в собственность имущество.

Сергей ПЕТРОВ, юрист ООО «Ваше право»

 

Номер журнала:

Поделиться: