Ипотечное кредитование: современные тенденции

В последние годы на фоне нестабильности на финансовых рынках произошло возвращение инвестиционного интереса к недвижимости, и жилье стало восприниматься как надежный долгосрочный инструмент инвестирования. Наметилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, хотя их условия претерпели существенные изменения: в целом происходит удорожание кредитов. В 2012 году примерно каждый пятый объект, зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования.
Развитие рынка ипотечного кредитования в последние годы было достаточно противоречивым: объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам.
Надо сказать, что ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. Попытки по аналогии с Восточной Европой создать строительные сберкассы в нашей стране не увенчались успехом, прежде всего, из-за отсутствия необходимой законодательной базы. Если такую кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской обеспечения граждан доступным жильем не появятся новые финансовые пирамиды.
Постепенное замедление темпов роста экономики в 2012 году (прирост ВВП составил 3,4 %, что является самым низким уровнем с 1999 года) обуславливает нестабильность и постоянную угрозу снижения потребительской активности населения, в том числе на рынке жилья и ипотеки. Этому способствует также подорожание стоимости фондирования для банков на фоне сохраняющейся неопределенности перспектив в Еврозоне.

Основные характеристики развития рынка жилья и рынка ипотечного кредитования
По итогам 2012 года количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, превысило 4,2 млн (на 8,5 % выше уровня 2011 года). Определяющую роль в этом сыграло увеличение доли ипотечных сделок: каждое пятое зарегистрированное право собственности по жилью (более 20 %) приобреталось в счет ипотечного кредита, и данный показатель является самым высоким за всю историю ипотечного кредитования в России . При этом доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2012 году была выше, чем на вторичном рынке (25 % от общего объема).
После длительной стагнации 2009-2011 годов цены на жилье перешли к росту в реальном выражении. К концу 2012 года цены на жилье выросли по сравнению с концом 2011 года на 13 %, в то время как инфляция за этот период составила чуть выше 5 %. Рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения и не приводил к сокращению доступности приобретения жилья: значение индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не  менялось с начала 2010 года.
В региональном плане рост цен на жилье (индекс выше 100 %) наблюдался на первичном рынке в 77 регионах (лидеры: Мордовия (132 %), Хабаровский край (127 %) и Республика Коми (122 %)), на вторичном рынке – в 80 регионах (лидеры - Магаданская область (144 %), Республика Коми (129 %) и Хабаровский край (128 %)). Падение цен (менее 2 %) было зафиксировано на первичном рынке в трёх регионах (Ивановская область, Адыгея и Дагестан), на вторичном рынке (менее 1 %) – в двух регионах (Кабардино-Балкария и Челябинская область).
Рост строительного сектора в 2012 году имел неустойчивый характер. В этот период было введено в эксплуатацию 826,8 тыс. домов и квартир общей площадью 65,2 млн кв. м, что на 4,9 и на 4,7 % соответственно больше предыдущего года (в 2011 году – на 8,1 и 4,6 % соответственно). Хотя данный объем строительства является максимальным за всю историю России (с 1991 года), вклад индустриального домостроения в общие темпы роста жилищного строительства за последний год снизился на 20 %. Снизились темпы роста и других опережающих индикаторов строительного сектора – объемов выполняемых работ, кредитования девелоперов и количества зарегистрированных договоров долевого участия.
По предварительным подсчетам, спрос на жилье в пятилетней перспективе составляет около 6 млн домохозяйств, половина из которых собираются приобретать жилье эконом-класса. Рост цен на рынке жилья продолжится и составит 3-5 % в реальном выражении.
За прошедший год населению было предоставлено 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд руб. Это в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 – в денежном выражении. Более того, такие объемы выдачи являются максимальными не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений показателя ежегодной выдачи ипотечных кредитов Банком России. В предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 655,8 млрд руб., что в два раза уступает уровню 2012 года по количеству и в 1,6 раза в денежном выражении. Таким образом, можно утверждать, что рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса.
Рост рынка происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам. Так, к концу 2012 года ставка по ипотечным кредитам в рублях превысила уровень конца 2011 года на 1,1 % и составила 12,7 %. К середине 2013 года средняя ставка по ипотеке достигла 12,8 %. 
Объявленное в этом году рядом организаций (Сбербанк, ВТБ24 и АИЖК) снижение ставок (на 1-1,2 %) больше похоже на корректировку условий с учетом всех остальных расходов по кредиту. На такие минимальные ставки могут рассчитывать далеко не все: в случае, например, Сбербанка – состоятельные заемщики, готовые оплатить сразу более 50 % стоимости жилья и закрыть кредит в короткие сроки; в случае АИЖК – заемщики, которые воспользуются комбинированной ставкой с возможностью фиксации от 1 до 5 лет. 
В случае АИЖК - при фиксации на один год и первоначальном взносе 50 % - ставка составит 9,2-11 %. При снижении первоначального взноса до 20 % и заключении договора страхования ставка с годовой фиксацией составит  11,6-11,95 %. Однако на деле может оказаться так, что в первый год заемщик платит 9,2 %, а в последующие – значительно больше средней по рынку. Здесь все зависит от кредитной политики банка и уровня инфляции в стране. Поэтому плавающая ставка может показаться неудобной.
Несмотря на понижение ставок тремя крупными организациями, на тренд, как считает ряд экспертов, рассчитывать не стоит. Например, АИЖК показателем для рынка не является, так как занимает всего 6 % рынка и занимается социальным кредитованием. Некоторая тенденция к снижению ипотечных ставок, наметившаяся этой весной, может быть вызвана не финансовыми причинами, а чрезмерным повышением ставок в предыдущий период. Слишком высокие ставки привели к общему снижению заинтересованности клиентов в получении ипотечного кредита, что выразилось в существенном замедлении темпов роста ипотечного кредитования. Для того чтобы выполнить годовые планы, кредитным организациям пришлось пойти на некоторые уступки. В то же время уровень ставок в России сейчас соответствует экономической ситуации в стране, уровню инфляции,  ставкам по депозитам в банках и доходности рынка ценных бумаг. Осенью банки могут снизить стоимость ипотечных кредитов, но незначительно. Для более существенного снижения ставок должно быть объявлено о новых программах фондирования ипотеки.
Опережающее развитие рынка в 2012 году происходило, скорее всего, за счет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики спешили приобрести жилье, пока ставки по ипотечным кредитам находились на относительно комфортном для них уровне.
Основные игроки рынка и их программы
Основную массу выдаваемых ипотечных кредитов в последние годы обеспечивают два участника рынка – Сбербанк (около 50%) и ВТБ24 (около 15%). Доля остальных существенно ниже. Основная доля всех выданных ипотечных кредитов приходится на кредиты, выданные под залог приобретаемой заемщиком недвижимости. 

Рост процентных ставок по депозитам как физических лиц, так и нефинансовых организаций создавал значительное давление на процентные ставки по долгосрочным кредитам в течение всего 2012 года. В итоге к концу года ставки повысили не менее 20 банков. В то же время ряд банков (включая также Абсолютбанк, БЖФ, «ДельтаКредит», Запсимкомбанк и «Уралсиб») ставки понизил. Однако такое снижение было вызвано либо проведением сезонных предновогодних акций, либо необходимостью повышения конкурентоспособности ипотечных программ. В последнем случае корректировке подверглись ставки, которые ранее превышали среднерыночный уровень и были близки к психологической границе ставок для потенциальных заемщиков, выше которой ставки воспринимались заемщиками как очень высокие.
Замедление темпов роста рынка на фоне снизившейся потребительской уверенности и роста процентных ставок заставило банки думать над ослаблением требований к заемщикам. С начала прошлого года наметилась тенденция снижения требований к подтверждению дохода заемщика и к концу года лидеры рынка – Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит» и Росбанк - уже предоставляли ипотечные программы без подтверждения дохода заемщика отдельной справкой. Такое ослабление требований, в дополнение к значительному числу банков, предлагающих ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом в 10 %, потенциально увеличивает риски банковской системы, т.к. широкое распространение такой практики среди остальных участников рынка может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы и, при реализации пессимистического сценария развития экономики, к ощутимым убыткам для всего финансового сектора.
Ипотека постепенно становится результатом тесного взаимодействия банков с застройщиками, риэлторами и брокерами, что ускоряет подготовку и проведение ипотечной сделки и открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов. Некоторые банки через риэлторов привлекают до половины своих клиентов: например, ВТБ24 сотрудничает более чем с тысячей строительных компаний. При этом партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и как площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 % по сравнению с базовой процентной ставкой.
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется на трех уровнях: между частными банками и госсектором (Сбербанком, ВТБ24, Газпромбанком и АИЖК), между частными банками и между госбанками и АИЖК.
С целью повышения привлекательности своих ипотечных программ банки начинают перетасовывать условия, делая их на первый взгляд более привлекательными. Еще два года назад в банках наконец-то начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работы. Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит сократился: нормой стало считаться вынесение решения в срок от трех до пяти дней, а, например, банк «ЖилФинанс» использует специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.
Практически у всех банков первоначальный взнос опустился в среднем до 20% от стоимости приобретаемого жилья, а такие банки, как Сбербанк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», АМТ банк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, выдают кредиты с первоначальным взносом 15 %. Уже не первый год некоторые банки с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10 % при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2 % от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика и не превышает 10 % от общего объема выдачи ипотеки.
В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников «зарплатных» и корпоративных клиентов либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10 % от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ, НОМОС-Банк и Собинбанк.
Растущая конкуренция на рынке и расширение круга игроков ипотечного рынка (за последнее время в него вернулись такие крупные банки, как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк) способствуют снижению ставок по ипотеке. Все отчетливее декларируется индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки. Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки приобрел характер массового явления. В качестве менее распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек , возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования. 
Лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками. Еще один инструмент, используемый банками, - это обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы Сбербанка и банка «МИА». Широко практикуется отмена различных комиссий. В первую очередь это касается комиссии за выдачу кредита, а также комиссий за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. д.
Комиссия за выдачу ипотечного кредита в последние годы в среднем по рынку составляла 1-1,5 % от суммы кредита. В редких случаях комиссия за выдачу кредита исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Поскольку размер ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч, а иногда миллионами рублей, даже один процент от такой суммы представляет собой серьезные расходы. Первым на рынке полностью отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита Сбербанк. За ним ипотечные кредиты без комиссии начали выдавать Россельхозбанк, Барклайс Банк, HSBC, Банк Интеза. В настоящий момент ипотечные кредиты без комиссии, помимо названных банков, выдают банк «Возрождение», МДМ Банк, банк «Открытие» (по ряду программ), Райффайзенбанк (кроме кредита на любые цели под залог недвижимости в собственности), банк «Уралсиб».
Многие комиссии, которые сейчас берут банки, не характерны для развитых стран и являются чисто российским изобретением. Поэтому отказ от них или хотя бы цивилизованное их использование будет свидетельствовать о том, что отечественный рынок становится более зрелым. Банки должны раскрывать ставку не только из-за требований регулятора, но и в рамках конкурентной борьбы, которая будет отражать уровень затрат при работе на этом рынке. В свою очередь, конкурировать тогда станет проще, ведь ценовые предложения банков станут более понятными для клиентов. В то же время в непростой ситуации, сложившейся сейчас в банковском сегменте, неосторожные действия судебных органов могут спровоцировать новый финансовый кризис. Опасения банкиров вызывает не столько возможное признание незаконности конкретной банковской комиссии, сколько общая тенденция по разворачиванию на самом высоком уровне борьбы с дополнительными комиссиями. Конечно, не все суды встают на сторону заемщиков, но тенденция такова, что после выхода постановления президиума Высшего арбитражного суда о незаконности комиссии за открытие и ведение ссудного счета многие судьи перестали затруднять себя анализом смысла прочих банковских комиссий, также признавая их незаконными.
Модным инструментом по привлечению клиентов становятся ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, получить сертификат на скидку по процентной ставке, подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику, включая выходные. Сети ипотечных центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк. 
Банки стали активно разрабатывать разнообразные собственные ипотечные программы. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. ВТБ24, Сбербанк, Собинбанк и Банк Москвы предлагают ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машино-мест.
Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью выданных ранее кредитов позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию. В то же время изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.
В последние годы появились новые подходы к разработке ипотечных программ не исходя из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. Госбанки серьезно конкурируют с АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. ВТБ24 дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала засчитывается в качестве первоначального взноса. И в Сбербанке, и в ВТБ24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ24 по примеру АИЖК в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввел обязательное требование по страхованию ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программы «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10 % без какого-либо дополнительного обеспечения.
ВТБ24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками ставшие участниками так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причем условия кредитования ВТБ24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК. В частности, в госбанках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 20 % от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. В то же время по условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30 %, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.
В последние годы имело место широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок. В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20-15 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заемщику б`ольшую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту, как Барклайс Банк и Нордеа Банк. Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, Нордеа Банк предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.
Стандартным требованием становится отсутствие отрицательной кредитной истории, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет. Кроме того, банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах.
Рост стоимости фондирования на протяжении 2012 года, рост объемов выдаваемых ипотечных кредитов в предыдущие два года и реализация программ АИЖК и Внешэкономбанка по рефинансированию ипотечных ценных бумаг повысили интерес банков к механизмам секьюритизации. После затишья в первой половине 2012 года во второй половине года девять организаций (включая АИЖК, ВТБ24 и «ДельтаКредит») осуществили 11 выпусков ипотечных ценных бумаг на сумму 68,3 млрд руб., что на 47 % больше, чем за весь 2011 год. В состав ипотечного покрытия в 2012 году были включены 64,4 тыс. ипотечных кредитов.
За счет выпуска ипотечных ценных бумаг в 2012 году было профинансировано 6,6 % общей выдачи ипотечных кредитов (на 0,1 % выше, чем годом ранее). Средневзвешенная ставка старшего транша по ипотечным ценным бумагам составила 8,81 % годовых (без учета старших траншей, выпущенных в рамках программы Внешэкономбанка под ставку 3 %).
На долю двух крупнейших эмитентов – ВТБ24 и АИЖК – пришлось 63 % совокупного объема выпуска ипотечных ценных бумаг (годом ранее – 55 %), что свидетельствует о сохранении высокой концентрации рынка таких бумаг и присутствии на нем небольшого количества участников.

Качество ипотечных портфелей банков
На фоне постоянно растущей стоимости ипотечных кредитов и негативных ожиданий в этой части рост объемов ипотечного кредитования во многом был обусловлен досрочной реализацией спроса тех домохозяйств, которые изначально планировали отложить покупку жилья на более поздний срок. Наиболее вероятными причинами данных тенденций являются рост реальной стоимости жилья, наблюдаемый впервые с 2009 года, и рост ставок по ипотечным кредитам.
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 1 января 2013 года он составил 1997,2 млрд руб., что на 35 % превышает уровень 2011 года. При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой до 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (2,5 % и 50,3 млрд руб. на 01.01.13 против 4,1 % и 60,0 млрд руб. на 01.01.12).
В то же время анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о росте риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Подорожавшее в целом за последние годы фондирование ограничило возможности ценовой конкуренции среди банков. Этим и объясняется тенденция снижения требований подтверждения доходов заемщика.
Анализ структуры ипотечного портфеля показывает также неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам 2012 года она составила всего 6 %, снизившись с начала года на 5,1 %. Для сравнения в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50 %, а в 2008-2009 годах составляла не менее 20 %. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008-2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. В 2012 году было выдано лишь 1,7 тыс. валютных кредитов против почти 700 тыс. рублевых.
На конец 2012 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,04 % (95,35 % годом ранее). В условиях роста общего объема ипотечного портфеля на балансах банка сокращается и доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. В то же время снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.
Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 января 2013 года составила 2,1 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,5%, а по валютной – 11,4%. Объем просроченных валютных платежей составил 14 млрд рублей (33,7 % от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 6 %. Падение доли просроченной задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте и рост по ипотечным кредитам в рублях в конце 2012 года были вызваны проведенной Сбербанком России конвертацией просроченной задолженности из иностранной валюты в рубли.
Рынок еще какое-то время будет подвержен риску роста объемов просроченных платежей ввиду имевшей место в 2012 году тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков. В случае ухудшения качества ипотечных портфелей банков и падения доходов заемщиков можно ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков и роста просроченных платежей по таким высокорисковым кредитам. 
По прогнозам коллекторов, к концу года просрочка по ипотеке в России грозит вырасти до 30 млрд руб. Задолженность отчетливо начала расти с начала 2013 года. Пока, правда, на фоне бурного роста ипотеки в 2012 году увеличение "токсичных" кредитов выглядит естественным и незначительным. Просрочка, если говорить в относительных цифрах, даже уменьшилась: по рублевой ипотеке она, например, составляет всего 1,5 %. 

Региональный аспект
Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдаемые по России в целом, характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост объемов выдачи сопровождался повышением ставок по ипотечным кредитам по сравнению с уровнем, достигнутым к концу 2011 года.
В 2012 году разброс ставок по регионам незначительно сократился: коэффициент вариации за год снизился с 3,4 до 3,1 %. По итогам года самая высокая ставка по ипотечным кредитам в рублях была зафиксирована в Кабардино-Балкарской республике – 13,1 %, а самая низкая - в Курганской области – 10,5 %. Средние по России ставки 12,1-12,5 % зафиксированы в 57 регионах, в частности в Москве, Санкт-Петербурге, Орловской и Рязанской областях, Краснодарском крае и Тюменской области.
По сравнению с уровнем 2011 года ставки выросли в 68 регионах, снизились в 10 и не изменились в пяти. Уменьшение разброса ставок во многом объясняется снижением возможностей ценовой конкуренции у банков, преобладавшей в 2011 году. Направление изменения ставок в регионах зависит, прежде всего, от доминирующего в регионе банка и его ценовой политик.
Во всех регионах России наблюдался рост объемов выдачи кредитов. Суммарный объем выдачи кредитов пятеркой регионов-лидеров в 2012 году (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская и Свердловская области) составил 347,3 млрд рублей (33,7 % от общего объема выдачи). Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2011 года (35,8 %), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка. 
Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2012 году было выдано в Москве, Тюменской области,  Республике  Татарстан,  Московской  и  Челябинской  областях.  В совокупности в  этих регионах было выдано 22,1 % всех ипотечных кредитов (годом ранее – 23,3 %). Отличия пятерки регионов-лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.
Самый значительный рост объемов выдачи произошел в Республике Северная Осетия-Алания (в 2,2 раза): в 2012 году в этом регионе был выдан 1301 ипотечный кредит на сумму 1,93 млрд руб. Рост в 1,57 раза и более (т. е. более чем на 30 % выше среднероссийского) наблюдался в 26 регионах, в том числе в Республике Башкортостан, Калининградской, Новосибирской, Новгородской областях и Ставропольском крае.
Рост объема ипотечного кредитования в пределах 1,30-1,57 раза (+/- 30 % от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (52), в том числе в Москве – в 1,3 раза, Московской области – 1,44, Санкт-Петербурге – 1,47 и Хабаровском крае – 1,55. 
В Москве и Московской области в 2012 году было выдано более 60 тыс. кредитов на общую сумму почти 200 млрд руб., что почти в 1,5 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в денежном выражении. Доля Москвы и области составляет почти 9 % в количественном и 19 % в денежном выражении от общего объема выданных в России ипотечных кредитов. Ставки ипотечных кредитов в рублях составили в среднем в Москве и области 12,2 и 12,4 %, а сроки кредитования – 13,9 и 14,7 лет соответственно.
Для столичного региона ввиду существенной разницы в цене недвижимости характерен более высокий размер среднего кредита – 3,3 млн руб. (по России – 1,5 млн руб.), причем для Москвы он равен 3,6 млн руб., а для области – 2,5 млн руб.
Динамика на рынках недвижимости Москвы и Московской области была обусловлена в основном расширением административных границ столицы и включением в ее состав территорий области, на которых происходил активный оборот жилой недвижимости. В целом за год оба субъекта РФ показали примерно одинаковые темпы роста: 11,2 % в Московской области и 9,5 % в Москве. Доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с жильем в Московской области составила в 2012 году 28,6 % по сравнению с 20,6 % в Москве, что объясняется прежде всего большей долей новостроек в Московской области в общем объеме продаж.
Перспективы роста московского рынка недвижимости могут быть связаны с дальнейшим развитием новых территорий, таких, например, как Новая Москва, а также редевелопментом крупных промышленных зон в центре (территории завода ЗИЛ и т. д.).
***
Таким образом, основной тенденцией последних полутора-двух лет стал рост рынка в условиях увеличения ставок по ипотечным кредитам. При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к корректировке требований к заемщикам. Прогнозы по рынку в основном сводятся к тому, что к концу 2013 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам существенно не изменится, а при отсутствии неблагоприятных внешних факторов существует вероятность некоторого снижения ставок. Темпы роста ипотечного рынка в целом замедлятся, что будет объясняться, с одной стороны, исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, а с другой – замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, общего удорожания ипотечных жилищных кредитов и роста стоимости жилья.
В более долгосрочной перспективе (через 3-5 лет) при благоприятных внешних факторах за счет увеличения объема рынка и предложений дешевых денег процентная ставка по ипотеке может составить 8-9 % годовых, а в дальнейшем установиться на уровне плюс 2-3 % к уровню инфляции. Но это всего лишь предварительные прогнозы, и до европейских ставок по ипотеке, которые находятся на уровне 3-4 %, нам пока далеко. 
В целом для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимы следующие условия:
•    стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда;
•    низкие ставки, невысокий первоначальный взнос и длительный (до 50 лет) срок; 
•    активное строительство нового доступного жилья; 
•    устранение административных барьеров.     
Проблема доступности жилья заключается не только и не столько в стоимости ипотеки, серьезным барьером является стоимость квадратного метра жилья. Ипотека лишь финансовый инструмент, который авансирует доходы. Спрос на жилье на ближайшие годы остается достаточно высоким, и в первую очередь это касается жилья эконом-класса. На сегодняшний же день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. А потому во многих регионах в ближайшее время цены на недвижимость вновь начинают расти и могут скоро вернуться на докризисный уровень. Показателем же активности ипотечного кредитования является увеличение доли ипотечных сделок в сделках с жильем: в последние годы примерно каждый пятый объект (более 20 %), зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования.

Артос САРКИСЯНЦ,  к. э. н.
 

Номер журнала:

Поделиться: